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敷金からの修繕費の差し引きは許容できるか

そもそも敷金とは何でしょうか。
敷金の正体は実は「担保」です。
何の担保かというと、これから支払われるであろう家賃及び損害賠償の担保です。
家賃の支払いも損害賠償の支払いも支払われるまでは、賃貸人の懐には入りませんから、その担保として敷金をとっているわけです。
さて、ここでのポイントはこの担保の範囲が、とりわけ損害賠償の担保としてどの程度の範囲をカバーするのかという点です。
さらには、損害賠償というのがどのような状況において発生するものであるのかという点も重要になってきます。
なぜこれらの重要なのか。
それは次のような状況をかんがえればわかることです。
例えば、あるアパートに暮らしていて、そのアパートの使用に関しては十分な注意を払い、自分の過失よって部屋に対して特段の破損をもたらしていないような場合。
しかし、このような場合にも当然人間が数ヶ月から数年の期間にわたって生活をしている以上、床には擦り傷がつくでしょうし、水アカやカビ、それから金属部分の酸化といった経年的な劣化は必ず生じます。
そこで「損害賠償がどのような状況において発生するのか」という点が問題になってきます。
もし、このような状況においても損害賠償が発生するのであれば、部屋を借りていた利用者は、賃貸人に対して損害賠償を支払わなければなりません。
しかし、賃貸人はこの損害賠償に対する担保として敷金を預かっていますから実際的な手続きとしては、この敷金のうちから損害賠償群を差し引いて残りの分を利用者に返還する、あるいは敷金で賄いきれなかった分の損害賠償金の残りを利用者に請求するという形になります。
そして現実に多くの人が部屋を退去する際に経験するのが今述べたうちの前者、すなわち、敷金のうちから損害賠償金(ただし一般には損害賠償とは呼ばれず修繕費などと呼ばれます)を差し引いた額を退去時に受け取るというものです。
もちろん、ここで差し引かれる損害賠償金が、実際に利用者の過失によってでもたらされた部屋の破損への賠償金であれば良いのですが、通常使用時の経年的な劣化に対しての修繕費である場合、私たちはこれを受け入れる必要があるのでしょうか。
これについては、過去の判例や国土交通省が提示するガイドラインなどによれば、日照による劣化、床面の擦り傷、水アカ、酸化などは損害賠償、すなわち修繕費の対処にはならないとされています。
一方で、通常行うべき清掃や点検を怠っていたが故の汚濁や機器の劣化については修繕費の対象になるという見解が一般的なようです。

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